Zasiedzenie nieruchomości

Przesłanki zasiedzenia

Zasiedzieć nieruchomość może wyłącznie jej posiadacz pod warunkiem, że posiada on w dobrej wierze przedmiotową nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny. Natomiast posiadacz samoistny może nabyć nieruchomość w złej wierze pod warunkiem, że był w jej posiadaniu nieprzerwanie od 30 lat. Nabyć własność nieruchomości przez zasiedzenie nie może jej właściciel.

Posiadacz samoistny

Przez posiadacza samoistnego nieruchomości należy rozumieć osobę, która faktycznie włada nią jak właściciel. Należy przy tym wskazać, że właściciel nieruchomości może być jednocześnie jej posiadaczem, zaś posiadacz nieruchomości nie musi być jej właścicielem. Pojęcie posiadacza samoistnego wyjaśniał również wielokrotnie Sąd Najwyższy, który m.in. w postanowieniu z dnia 5 listopada 2009 r., sygn. akt I CSK 82/09, stwierdził: „Objęcie rzeczy w posiadanie samoistne oznacza uznanie się z przyczyn usprawiedliwionych za właściciela, albo choćby chęć władania rzeczą dla siebie jak właściciel, wiedząc że nie jest się właścicielem (postanowienie SN z dnia 5 grudnia 2007 r., I CSK 300/07, OSNC-ZD 2008/3/91). W orzecznictwie przyjęto zarazem, że posiadacz może w stosunku do rzeczy przejściowo nie wykonywać konkretnych czynności wobec rzeczy, lecz to czy ma możliwość ich wykonywania bez potrzeby wytaczania np. powództwa o przywrócenie posiadania (por. postanowienie SN z dnia 7 kwietnia 1994 r. III CRN 19/94, niepubl.)„. Samoistne posiadanie nie może jednak ograniczać się wyłącznie od wewnętrznego odczucia danej osoby. Posiadanie musi być więc widoczne dla osób trzecich. Tak też orzekł Sąd Najwyższy, który w postanowieniu z dnia 11 sierpnia 2016 r., sygn. akt I CSK 504/15, stwierdził: „Posiadanie cudzej rzeczy, aby mogło być uznane za samoistne, a więc wywołujące skutek prawny zasiedzenia, nie może ograniczać się do wewnętrznego przekonania posiadacza, lecz musi być dostrzegalnym z zewnątrz jego postępowaniem z rzeczą jak właściciel. Posiadaczem samoistnym jest więc ten, którego zakres faktycznego władania rzeczą jest taki sam , jak właściciela i który znajduje się w położeniu pozwalającym na korzystanie z rzeczy w taki sposób, jak może to uczynić właściciel (…)„. Od posiadacza samoistnego należy rozróżnić posiadacza zależnego nieruchomości, czyli taką osobę, która włada faktycznie nieruchomością jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się władztwo na cudzą nieruchomością.

Dobra wiara a zła wiara

Pojęcie dobrej wiary oraz złej wiary, prawidłowo zostało wyjaśnione przez Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 23 lipca 2015 r., sygn. akt I CSK 360/14, stwierdził: „dobrej wierze jest więc ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo błędnie przypuszcza, że prawo mu to przysługuje, jeśli tylko owo błędne przypuszczenie w danych okolicznościach sprawy uznać należy za usprawiedliwione. Z kolei w złej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo wie, że prawo mu to nie przysługuje albo też ten, kto wprawdzie nie ma świadomości co do nieprzysługiwania mu określonego prawa, jednakże jego niewiedza nie jest usprawiedliwiona w świetle okoliczności danej sprawy. Tym samym, dobrą wiarę wyłącza zarówno pozytywna wiedza o braku przysługującego prawa, jak i brak takiej wiedzy wynikającej z braku należytej staranności, a więc niedbalstwa. O dobrej lub złej wierze decydują konkretne okoliczności danej sprawy i na ich podstawie należy badać stan świadomości konkretnego posiadacza, w tym również wypełnienie obowiązku dołożenia należytej staranności. Dobrą wiarę posiadacza wyłącza ujawnienie takich okoliczności, które u przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości, że nie przysługuje mu prawo do korzystania z rzeczy w dotychczasowym zakresie. Zła wiara wiąże się bowiem z powzięciem przez posiadacza informacji, które – racjonalnie ocenione – powinny wzbudzić w nim uzasadnione podejrzenie, że nie przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (…)

Małoletni właściciel oraz doliczenie posiadania poprzednika

Omawiając instytucję zasiedzenie należy wspomnieć o dwóch rzeczach. Po pierwsze, bieg zasiedzenia przeciwko małoletniemu właścicielowi nieruchomości nie może się skończyć wcześniej niż z upływem 2 lat od uzyskania przez niego pełnoletności. Po drugie, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania lub obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza, to obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada nieruchomość, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, to czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej 30 lat.

Wniosek o zasiedzenie nieruchomości

Postępowanie w sprawie o zasiedzenie nieruchomości wszczyna wniosek osoby zainteresowanej (wnioskodawcy). Sprawa będzie się więc toczyła w postępowaniu nieprocesowym. Uczestnikami przedmiotowego postępowania będą wszyscy właściciele nieruchomości, a w razie ich śmierci – ich spadkobiercy. We wniosku należy opisać dokładne położenie przedmiotowej nieruchomości. Należy także dołączyć do niego odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie ze Zbioru Dokumentów oraz mapę sytuacyjną nieruchomości wraz z wypisem z rejestru gruntów. Wskazane jest również załączenie do wniosku zaświadczenia o płaceniu podatków oraz wskazanie świadków potwierdzających istnienie przesłanek zasiedzenia nieruchomości.

Bezpłatne porady prawne

Klienci Kancelarii Adwokackiej mogą uzyskać od adwokata bezpłatną pomoc prawną z tematyki zasiedzenia nieruchomości. Więcej informacji w zakładce Bezpłatne porady prawne