Adwokat Rzeszów - Adwokat Damian Murdza - Profesjonalna Pomoc Prawna
Umów konsultację

+48 695 460 778

KANCELARIA ADWOKACKA

Adwokat Damian Murdza

w Rzeszowie

Reklamacja wad fizycznych nieruchomości – rękojmia (KC). Procedura, terminy, koszty i pomoc adwokata

Spis tre­ści Roz­wiń
Reklamacja nieruchomości po zakupie mieszkania lub domu
Pomoc praw­na przy rekla­ma­cji nie­ru­cho­mo­ści – Kan­ce­la­ria Adwo­kac­ka Adwo­kat Damian Mur­dza w Rze­szo­wie. Sko­rzy­staj z pora­dy praw­nej onli­ne lub umów się na spotkanie.

Stan praw­ny na dzień: 21 grud­nia 2025 r.

Zakup wyma­rzo­ne­go domu lub miesz­ka­nia w Rze­szo­wie, Łań­cu­cie czy Prze­my­ślu powi­nien być powo­dem do świę­to­wa­nia, a nie począt­kiem bata­lii sądo­wej. Nie­ste­ty, rze­czy­wi­stość ryn­ku wtór­ne­go bywa bru­tal­na. Czę­sto dopie­ro po wpro­wa­dze­niu się i pierw­szych ule­wach oka­zu­je się, że piw­ni­ca jest zale­wa­na, dach prze­cie­ka, a „nowa” insta­la­cja elek­trycz­na nada­je się do wymia­ny. Pro­blem ten doty­ka obu stron trans­ak­cji – sprze­da­ją­cy rów­nież żyją w stre­sie, oba­wia­jąc się wezwań do zapła­ty mie­sią­ce po prze­ka­za­niu kluczy.

W takich sytu­acjach klu­czo­wa jest pre­cy­zyj­na kwa­li­fi­ka­cja praw­na pro­ble­mu oraz bły­ska­wicz­na reak­cja. Kodeks Cywil­ny (KC) prze­wi­du­je insty­tu­cję rękoj­mi za wady fizycz­ne, któ­ra jest potęż­nym narzę­dziem ochro­ny mająt­ku, ale wyma­ga ści­słe­go trzy­ma­nia się pro­ce­dur. Jeden błąd w piśmie rekla­ma­cyj­nym lub prze­ocze­nie ter­mi­nu może kosz­to­wać utra­tę szan­sy na odzy­ska­nie dzie­sią­tek tysię­cy złotych.

Jeśli potrzebujesz natychmiastowej oceny prawnej swojej sytuacji i chcesz uniknąć błędów formalnych, zapoznaj się z zasadami konsultacji w mojej Kancelarii: Profesjonalne porady prawne w Rzeszowie

Ważne rozróżnienie: rynek wtórny a rynek pierwotny

Zanim przej­dzie­my do szcze­gó­łów, musi­my usta­lić, z jakim reżi­mem praw­nym mamy do czy­nie­nia. Pro­ce­du­ry rekla­ma­cyj­ne róż­nią się dia­me­tral­nie w zależ­no­ści od tego, czy kupi­łeś nie­ru­cho­mość od dewe­lo­pe­ra, czy od oso­by pry­wat­nej (lub na ryn­ku wtór­nym).

W niniej­szym arty­ku­le sku­piam się wyłącz­nie na rękoj­mi opar­tej na prze­pi­sach Kodek­su Cywil­ne­go, któ­ra ma zasto­so­wa­nie głów­nie przy trans­ak­cjach na ryn­ku wtór­nym. Jeże­li Two­ja spra­wa doty­czy nowe­go miesz­ka­nia od dewe­lo­pe­ra, obo­wią­zu­ją Cię prze­pi­sy usta­wy dewe­lo­per­skiej, o czym sze­rzej pisa­łem w kon­tek­ście odstą­pie­nia od umo­wy tutaj: Odstą­pie­nie od umo­wy dewe­lo­per­skiej – zasa­dy i terminy

Co to jest wada fizyczna nieruchomości? Definicja i orzecznictwo

Wie­lu klien­tów intu­icyj­nie czu­je, że „coś jest nie tak”, ale w sądzie liczą się defi­ni­cje usta­wo­we, a nie odczu­cia. Zgod­nie z art. 556¹ Kodek­su cywil­ne­go, wada fizycz­na pole­ga na nie­zgod­no­ści rze­czy sprze­da­nej z umo­wą.

Aby sku­tecz­nie docho­dzić rosz­czeń, nale­ży wyka­zać, że nieruchomość:

  • nie ma wła­ści­wo­ści, któ­re powin­na mieć ze wzglę­du na cel ozna­czo­ny w umo­wie lub wyni­ka­ją­cy z prze­zna­cze­nia rze­czy (np. budy­nek miesz­kal­ny nie nada­je się do zamiesz­ka­nia z powo­du zagrzybienia);

  • nie ma wła­ści­wo­ści, o któ­rych ist­nie­niu sprze­daw­ca zapew­nił kupu­ją­ce­go (np. zapew­nie­nie o wymie­nio­nym dachu, któ­ry oka­zu­je się stary);

  • zosta­ła wyda­na kupu­ją­ce­mu w sta­nie nie­zu­peł­nym.

Wady jawne a wady ukryte

W języ­ku potocz­nym funk­cjo­nu­je podział na wady jaw­ne i ukry­te, któ­ry ma swo­je odzwier­cie­dle­nie w skut­kach praw­nych. Klu­czo­we jest tutaj usta­le­nie sta­nu wie­dzy kupu­ją­ce­go w chwi­li zakupu.

Zgod­nie z orzecz­nic­twem, sam fakt, że wada była teo­re­tycz­nie moż­li­wa do wykry­cia, nie zwal­nia auto­ma­tycz­nie sprze­daw­cy z odpo­wie­dzial­no­ści. Istot­ne jest to, czy kupu­ją­cy o niej wie­dział i czy kupił nie­ru­cho­mość z peł­ną świa­do­mo­ścią tego defek­tu. Jeśli sprze­daw­ca zapew­niał, że „to tyl­ko drob­ne pęk­nię­cie tyn­ku”, a w rze­czy­wi­sto­ści jest to pęk­nię­cie kon­struk­cyj­ne, rękoj­mia nadal obowiązuje.

Poniż­sza tabe­la porząd­ku­je naj­częst­sze sytu­acje, z któ­ry­mi spo­ty­kam się w mojej prak­ty­ce na Podkarpaciu:

Sytu­acja Przy­kład z prak­ty­ki sądowej Czy rękoj­mia obowiązuje?
Wada ukry­ta techniczna Zama­lo­wa­ny grzyb na ścia­nie, nie­szczel­na izo­la­cja fun­da­men­tów ujaw­nio­na po deszczu. TAK. Jest to kla­sycz­ny przy­kład wady fizycz­nej, za któ­rą odpo­wia­da sprzedawca.
Brak zapew­nień Sprze­daw­ca twier­dził, że okna są “antyw­ła­ma­nio­we”, a są to zwy­kłe okna PCV. TAK. Nie­zgod­ność z publicz­nym zapew­nie­niem sprzedawcy.
Wada zna­na kupującemu Kupu­ją­cy widział zala­nie w łazien­ce i wpi­sa­no to do aktu nota­rial­ne­go z obni­że­niem ceny. NIE. Jeśli kupu­ją­cy wie­dział o wadzie w chwi­li sprze­da­ży, sprze­daw­ca jest zwol­nio­ny z odpowiedzialności.
Klau­zu­la “do remontu” Dom sprze­da­wa­ny jako “do remon­tu”, ale posia­da wady kon­struk­cyj­ne zagra­ża­ją­ce bezpieczeństwu. TAK (czę­sto). Poję­cie “do remon­tu” nie obej­mu­je zazwy­czaj wad, któ­re unie­moż­li­wia­ją korzy­sta­nie z budyn­ku, chy­ba że zosta­ło to pre­cy­zyj­nie określone.

Szcze­gó­ło­we omó­wie­nie defi­ni­cji wady fizycz­nej znaj­dziesz rów­nież w moim arty­ku­le doty­czą­cym ogól­nych zasad sprze­da­ży konsumenckiej:

Rękoj­mia za wady fizycz­ne przy sprze­da­ży konsumenckiej

Czego może żądać kupujący? 4 uprawnienia z rękojmi

Gdy wada zosta­nie już ziden­ty­fi­ko­wa­na, kupu­ją­cy sta­je przed wybo­rem rosz­cze­nia. Kodeks cywil­ny daje czte­ry kon­kret­ne narzę­dzia praw­ne. Wybór odpo­wied­nie­go z nich powi­nien być ele­men­tem prze­my­śla­nej stra­te­gii pro­ce­so­wej, a nie przy­pad­ko­wą decyzją.

Kupu­ją­cy ma moż­li­wość wystą­pie­nia z roszczeniem:

  • obni­że­nia ceny nie­ru­cho­mo­ści;
  • odstą­pie­nia od umo­wy sprze­da­ży;
  • usu­nię­cia wady;
  • wymia­ny rze­czy na wol­ną od wad.

Poni­żej oma­wiam szcze­gó­ło­wo każ­de z upraw­nień przy­słu­gu­ją­cych nabyw­cy wadli­wej nieruchomości.

Obniżenie ceny nieruchomości

Jest to naj­czę­ściej wybie­ra­ne rosz­cze­nie na ryn­ku wtór­nym. Pozwa­la ono zacho­wać nie­ru­cho­mość, ale uzy­skać rekom­pen­sa­tę finan­so­wą, któ­ra pokry­je kosz­ty nie­zbęd­ne­go remon­tu i utra­tę war­to­ści rynkowej.

Klu­czem jest tutaj mate­ma­ty­ka praw­na. Obni­żo­na cena powin­na pozo­sta­wać w takiej pro­por­cji do ceny wyni­ka­ją­cej z umo­wy, w jakiej war­tość rze­czy z wadą pozo­sta­je do war­to­ści rze­czy bez wady. Jak wska­zał Sąd Naj­wyż­szy w wyro­ku z dnia 18 czerw­ca 2024 r. (sygn. II CSKP 1617/22), żąda­nie obni­że­nia ceny jest rosz­cze­niem mająt­ko­wym, co ma klu­czo­we zna­cze­nie dla ter­mi­nów przedaw­nie­nia (o czym niżej).

Odstąpienie od umowy sprzedaży

To “opcja ato­mo­wa”, któ­ra niwe­czy całą trans­ak­cję. Nie­ru­cho­mość wra­ca do sprze­daw­cy, a pie­nią­dze do kupu­ją­ce­go.

Warun­kiem koniecz­nym jest jed­nak to, aby wada była istot­na. W orzecz­nic­twie przyj­mu­je się, że wada istot­na to taka, któ­ra unie­moż­li­wia nor­mal­ne korzy­sta­nie z rze­czy zgod­nie z jej prze­zna­cze­niem. War­to przy­to­czyć tu wyrok Sądu Naj­wyż­sze­go z dnia 25 kwiet­nia 2014 r. (sygn. II CSK 415/13), któ­ry potwier­dza, że skie­ro­wa­ne do sprze­daw­cy żąda­nie zwro­tu całej ceny zawie­ra w sobie impli­ci­te oświad­cze­nie o odstą­pie­niu od umo­wy.

Usunięcie wady (Naprawa)

Kupu­ją­cy może żądać, aby sprze­daw­ca usu­nął wadę na wła­sny koszt.

W przy­pad­ku nie­ru­cho­mo­ści jest to roz­wią­za­nie rza­dziej sto­so­wa­ne przy poważ­nych wadach kon­struk­cyj­nych, ze wzglę­du na brak zaufa­nia do jako­ści napraw wyko­ny­wa­nych przez sprze­daw­cę, któ­ry chce “zaosz­czę­dzić”. Jest jed­nak sku­tecz­ne przy mniej­szych usterkach.

Wymiana rzeczy na wolną od wad

Choć teo­re­tycz­nie moż­li­we, w przy­pad­ku nie­ru­cho­mo­ści grun­to­wych czy domów na ryn­ku wtór­nym (rze­czy ozna­czo­nych co do toż­sa­mo­ści) jest to upraw­nie­nie prak­tycz­nie nie­wy­ko­nal­ne, chy­ba że przed­mio­tem sprze­da­ży były np. zamien­ne ele­men­ty wypo­sa­że­nia domu.

PILNY KONTAKT Z ADWOKATEM DAMIANEM MURDZĄ:

+48 695 460 778

Odkry­łeś wadę po zaku­pie? Masz ści­śle okre­ślo­ny czas na zgło­sze­nie rosz­cze­nia. Błęd­nie sfor­mu­ło­wa­ne pismo może zamknąć Ci dro­gę do odszko­do­wa­nia. Dzia­łaj, zanim podej­miesz nie­od­wra­cal­ne kroki.

Rezer­wu­ję ter­min konsultacji 

Procedura reklamacyjna krok po kroku

Suk­ces w spo­rze o wady nie­ru­cho­mo­ści zale­ży nie tyle od gło­śno­ści pre­ten­sji, co od jako­ści zgro­ma­dzo­nej doku­men­ta­cji. Poniż­szy sche­mat dzia­ła­nia zwięk­sza szan­se na wygraną.

Pamię­taj, aby nie napra­wiać uste­rek przed ich udo­ku­men­to­wa­niem – to kla­sycz­ny błąd, któ­ry pozba­wia Cię dowo­dów w sądzie.

Krok 1: Zabezpiecz materiał dowodowy

Zanim wyślesz jakie­kol­wiek pismo, musisz mieć “amu­ni­cję”. Zadbaj o:

  • Szcze­gó­ło­wą doku­men­ta­cję foto­gra­ficz­ną i wideo (z datami).

  • Zar­chi­wi­zo­wa­nie ogło­sze­nia sprze­da­ży (opis w inter­ne­cie jest dowo­dem zapew­nień sprzedawcy).

  • Opi­nię pry­wat­ne­go rze­czo­znaw­cy budow­la­ne­go – pozwo­li ona wstęp­nie osza­co­wać ska­lę pro­ble­mu i koszt naprawy.

Krok 2: Analiza aktu notarialnego

Wspól­nie z praw­ni­kiem sprawdź treść umo­wy. Czy zna­la­zły się tam zapi­sy wyłą­cza­ją­ce rękoj­mię? Czy były wzmian­ki o sta­nie technicznym?

War­to wie­dzieć, że nawet zapis o wyłą­cze­niu rękoj­mi będzie bez­sku­tecz­ny, jeśli udo­wod­ni­my, że sprze­daw­ca zata­ił wadę pod­stęp­nie. Defi­ni­cję pod­stęp­ne­go zata­je­nia wady dopre­cy­zo­wał Sąd Naj­wyż­szy w wyro­ku z dnia 7 listo­pa­da 2013 r. (sygn. V CSK 579/12), wska­zu­jąc, że wyma­ga ono umyśl­ne­go dzia­ła­nia lub zanie­cha­nia (wie­dzy o wadzie i nie­po­in­for­mo­wa­nia o niej).

Jeśli podej­rze­wasz celo­we dzia­ła­nie, spra­wa może mieć też aspekt kar­ny: Oszu­stwo – jak się bronić?

Krok 3: Formalne zgłoszenie reklamacyjne

Rekla­ma­cja musi mieć for­mę pisem­ną (naj­le­piej list pole­co­ny ZPO). Pismo powin­no zawierać:

  • Pre­cy­zyj­ny opis wady.

  • Kon­kret­ne żąda­nie (np. kwo­ta obni­że­nia ceny).

  • Ter­min na usto­sun­ko­wa­nie się do żądania.

  • Rygor skie­ro­wa­nia spra­wy na dro­gę sądo­wą.

Jeśli spra­wa zaj­dzie dalej, koniecz­ne będzie spo­rzą­dze­nie pro­fe­sjo­nal­ne­go pozwu.

O wymo­gach for­mal­nych takie­go pisma prze­czy­tasz tutaj: Pozew – jak go sporządzić?

Krok 4: Reakcja na “ciszę” sprzedawcy

W rela­cjach mię­dzy oso­ba­mi fizycz­ny­mi (bez udzia­łu przed­się­bior­cy), brak odpo­wie­dzi na rekla­ma­cję nie ozna­cza auto­ma­tycz­ne­go uzna­nia rosz­cze­nia (jak to bywa w pra­wie kon­su­menc­kim). “Cisza” po stro­nie sprze­daw­cy jest sygna­łem, że nale­ży przy­go­to­wać się do pro­ce­su sądowego.

Dlaczego warto zatrudnić adwokata w sprawie o reklamację wad nieruchomości?

Spo­ry budow­la­ne to jed­ne z naj­bar­dziej skom­pli­ko­wa­nych pro­ce­sów. Wyma­ga­ją połą­cze­nia wie­dzy z zakre­su pra­wa cywil­ne­go, pro­ce­du­ry sądo­wej oraz zagad­nień technicznych.

Moja Kan­ce­la­ria pro­wa­dzi spra­wy doty­czą­ce wad nie­ru­cho­mo­ści po obu stro­nach bary­ka­dy, co pozwa­la nam lepiej prze­wi­dzieć ruchy prze­ciw­ni­ka pro­ce­so­we­go.

Reprezentacja Kupującego

Dla stro­ny poszko­do­wa­nej klu­czo­we jest:

  • Pra­wi­dło­we wyli­cze­nie war­to­ści przed­mio­tu spo­ru (WPS), aby nie prze­grać kosz­tów pro­ce­su przez zbyt wygó­ro­wa­ne żąda­nia.

  • Sfor­mu­ło­wa­nie wnio­sków dowo­do­wych do bie­głych sądo­wych – to opi­nia bie­głe­go naj­czę­ściej prze­są­dza o wyroku.

  • Pil­no­wa­nie ter­mi­nów zawi­tych, któ­rych prze­kro­cze­nie ozna­cza odda­le­nie powódz­twa.

 

Obrona Sprzedającego

Jeśli jesteś sprze­daw­cą, adwo­kat pomo­że Ci:

  • Wyka­zać, że kupu­ją­cy wie­dział o wadzie w chwi­li zaku­pu (zgod­nie z art. 557 KC zwal­nia to z odpowiedzialności).

  • Pod­nieść zarzut przedaw­nie­nia rosz­czeń.

  • Zwe­ry­fi­ko­wać, czy wada nie powsta­ła już po wyda­niu nie­ru­cho­mo­ści (np. na sku­tek złe­go użyt­ko­wa­nia lub remon­tu przez nowe­go właściciela).

  • Przy­po­mnieć o zasa­dzie nie­za­leż­no­ści odpo­wie­dzial­no­ści od winy – jak wska­zał SN w wyro­ku V CSK 161/16, odpo­wie­dzial­ność z rękoj­mi jest abso­lut­na, ale ma swo­je gra­ni­ce, któ­rych bronimy.

Co grozi, jeśli działasz bez adwokata? Ryzyka i pułapki

Samo­dziel­ne pro­wa­dze­nie spo­ru o wady nie­ru­cho­mo­ści obar­czo­ne jest ogrom­nym ryzy­kiem. Naj­groź­niej­szą pułap­ką jest błęd­ne zro­zu­mie­nie ter­mi­nów.

Nale­ży z całą mocą pod­kre­ślić: wysła­nie pisma rekla­ma­cyj­ne­go do sprze­daw­cy zazwy­czaj NIE prze­ry­wa bie­gu ter­mi­nu do wnie­sie­nia pozwu o obni­że­nie ceny. Potwier­dza to uchwa­ła Sądu Naj­wyż­sze­go z dnia 5 lip­ca 2002 r. (sygn. III CZP 39/02). Wie­lu klien­tów tra­ci swo­je pra­wa, myśląc, że sko­ro zgło­si­li wadę listow­nie, to są bez­piecz­ni. Tym­cza­sem ter­min mija, a rosz­cze­nie wyga­sa. Tyl­ko pozew sądo­wy lub zawe­zwa­nie do pró­by ugo­do­wej sku­tecz­nie prze­ry­wa­ją bieg przedawnienia.

Inne ryzy­ka to:

  • Błęd­ny dobór rosz­cze­nia (np. żąda­nie odstą­pie­nia przy wadzie nieistotnej).

  • Błę­dy dowo­do­we (brak wnio­sku o zabez­pie­cze­nie dowodu).

Kazus z praktyki: Historia Pana Marka z Rzeszowa (Ku przestrodze)

Teo­rię naj­le­piej wery­fi­ku­je życie. Poni­żej przed­sta­wiam ano­ni­mi­zo­wa­ny przy­kład opar­ty na real­nych pro­ble­mach, z jaki­mi zgła­sza­ją się klien­ci. Obra­zu­je on, jak łatwo popeł­nić błąd, dzia­ła­jąc bez strategii.

Stan fak­tycz­ny: Pan Marek kupił dom jed­no­ro­dzin­ny pod Rze­szo­wem. Budy­nek miał być “do zamiesz­ka­nia”. Po dwóch mie­sią­cach, przy wio­sen­nych roz­to­pach, w piw­ni­cy poja­wi­ła się woda, a na par­te­rze wil­goć. Pan Marek, chcąc zaosz­czę­dzić czas, skuł tyn­ki i samo­dziel­nie uszczel­nił fun­da­men­ty (koszt: 25 000 zł), nie robiąc wcze­śniej zdjęć ani nie wzy­wa­jąc rze­czo­znaw­cy. Dopie­ro po roku, gdy pro­blem powró­cił, wysłał do sprze­daw­cy wezwa­nie do zapłaty.

Błę­dy i konsekwencje:

  1. Usu­nię­cie dowo­dów: Przez samo­dziel­ną napra­wę Pan Marek unie­moż­li­wił bie­głe­mu sądo­we­mu usta­le­nie, czy wada ist­nia­ła w chwi­li zaku­pu, czy powsta­ła później.

  2. Błęd­na pro­ce­du­ra: Pan Marek nie wezwał naj­pierw sprze­daw­cy do usu­nię­cia wady (co w pew­nych sytu­acjach jest wymo­giem) ani nie zło­żył oświad­cze­nia o obni­że­niu ceny w odpo­wied­niej formie.

  3. Ryzy­ko przedaw­nie­nia: Zwle­ka­nie z pozwem spra­wi­ło, że ryzy­ko upły­wu ter­mi­nu zawi­te­go dra­stycz­nie wzrosło.

Komen­tarz Adwo­ka­ta: Gdy­by Pan Marek zgło­sił się do Kan­ce­la­rii od razu po wykry­ciu wil­go­ci, pro­ce­du­ra wyglą­da­ła­by ina­czej: zabez­pie­czy­li­by­śmy dowo­dy (opi­nia pry­wat­na), wysła­li sku­tecz­ne oświad­cze­nie o obni­że­niu ceny i wnie­śli pozew prze­ry­wa­ją­cy bieg przedaw­nie­nia. W obec­nej sytu­acji jego szan­se na wygra­ną są znacz­nie mniej­sze. Nie popeł­niaj tego błędu.

Terminy i przedawnienie roszczeń z rękojmi

Czas dzia­ła na nie­ko­rzyść obu stron, ale w róż­ny spo­sób. W pra­wie nie­ru­cho­mo­ści obo­wią­zu­ją dwa klu­czo­we okresy.

Po pierw­sze, odpo­wie­dzial­ność sprze­daw­cy z tytu­łu rękoj­mi za wady nie­ru­cho­mo­ści wyno­si 5 lat od dnia wyda­nia rze­czy kupu­ją­ce­mu. Jest to ter­min, w któ­rym wada musi się ujawnić.

Po dru­gie, od momen­tu stwier­dze­nia wady kupu­ją­cy ma rok na docho­dze­nie rosz­czeń (np. na zło­że­nie oświad­cze­nia o odstą­pie­niu lub pozwu o obni­że­nie ceny). Kwe­stię momen­tu “wykry­cia” wady ana­li­zo­wał Sąd Ape­la­cyj­ny w Szcze­ci­nie (sygn. I ACa 732/12), wska­zu­jąc, że cho­dzi o moment powzię­cia pew­nej wie­dzy, a nie tyl­ko przypuszczeń.

Wię­cej o ogól­nych zasa­dach przedaw­nie­nia w pra­wie cywil­nym dowiesz się z tego arty­ku­łu: Przedaw­nie­nie rosz­czeń – zasa­dy ogólne

Ile kosztuje sprawa o reklamację wad nieruchomości?

Trans­pa­rent­ność finan­so­wa to pod­sta­wa współ­pra­cy z moją Kan­ce­la­rią. Kosz­ty pro­wa­dze­nia spra­wy skła­da­ją się z dwóch ele­men­tów: opłat sądo­wych i wyna­gro­dze­nia peł­no­moc­ni­ka.

Przed pod­ję­ciem decy­zji o pro­ce­sie, zawsze ana­li­zu­je­my opła­cal­ność sporu.

Koszty sądowe (Opłaty do Skarbu Państwa)

Zgod­nie z usta­wą o kosz­tach sądo­wych w spra­wach cywil­nych, od pozwu o pra­wa mająt­ko­we (np. o zapła­tę 50 000 zł tytu­łem obni­że­nia ceny) pobie­ra się opła­tę w wyso­ko­ści 5% war­to­ści przed­mio­tu spo­ru.

  • Przy­kład: Rosz­cze­nie 100 000 zł -> Opła­ta sądo­wa 5 000 zł.

Do tego nale­ży doli­czyć zalicz­ki na opi­nie bie­głych (zazwy­czaj od 1500 do 3000 zł). Pamię­taj: w przy­pad­ku wygra­nej, Sąd naka­zu­je prze­gra­ne­mu zwrot tych kosztów.

 

Wynagrodzenie Adwokata (Cennik)

Wyna­gro­dze­nie usta­la­ne jest indy­wi­du­al­nie w zależ­no­ści od stop­nia skom­pli­ko­wa­nia spra­wy. Orien­ta­cyj­ne staw­ki wyglą­da­ją następująco:

  • Pora­da praw­na / Ana­li­za doku­men­tów: od 300 zł brutto.

  • Spo­rzą­dze­nie wezwa­nia do zapła­ty / rekla­ma­cji: od 400 zł brutto.

  • Repre­zen­ta­cja w sądzie: wyce­na indy­wi­du­al­na, czę­sto opar­ta o staw­kę pod­sta­wo­wą + suc­cess fee (pre­mia za sukces).

Szcze­gó­ło­wy cen­nik usług oraz zakres spraw cywil­nych znaj­dziesz tutaj:

Pora­dy praw­ne i Cen­nik

Zakres usług – Pra­wo Cywilne

Jeśli Two­ja spra­wa wią­że się rów­nież z koniecz­no­ścią napra­wie­nia szko­dy (odszko­do­wa­nie na zasa­dach ogól­nych), pole­cam zapo­znać się z tą sek­cją: Odszko­do­wa­nia – pomoc prawna

Nie stać Cię na błędy w procesie o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Skuteczna strategia procesowa to inwestycja, która się zwraca. Umów się na poradę w Rzeszowie i sprawdź, jakie masz szanse na wygraną.

Sprawdź dostępne terminy w kalendarzu

FAQ: Reklamacja wad nieruchomości – pytania i odpowiedzi

Poni­żej znaj­dziesz odpo­wie­dzi na naj­czę­ściej zada­wa­ne pyta­nia, sfor­mu­ło­wa­ne w spo­sób uła­twia­ją­cy szyb­kie zna­le­zie­nie informacji.

Czy muszę zatrudnić rzeczoznawcę, żeby złożyć reklamację?

Nie, nie musisz zatrud­niać rze­czo­znaw­cy, żeby zło­żyć rekla­ma­cję, ale jest to wyso­ce zale­ca­ne. Pry­wat­na opi­nia tech­nicz­na dołą­czo­na do pisma rekla­ma­cyj­ne­go znacz­nie zwięk­sza wia­ry­god­ność Two­ich rosz­czeń i poka­zu­je sprze­daw­cy, że jesteś przy­go­to­wa­ny mery­to­rycz­nie. Nale­ży jed­nak pamię­tać, że w sądzie i tak decy­du­ją­ca będzie opi­nia bie­głe­go sądowego.

Czy zapis „dom do remontu” w akcie notarialnym wyłącza rękojmię?

Nie, zapis „dom do remon­tu” nie wyłą­cza auto­ma­tycz­nie rękoj­mi. Taka klau­zu­la może suge­ro­wać niż­szy stan­dard wykoń­cze­nia, ale nie ozna­cza zgo­dy na wady kon­struk­cyj­ne czy ukry­te (np. wadli­we fun­da­men­ty), chy­ba że zosta­ły one wprost wymie­nio­ne jako powód obni­że­nia ceny. Wszyst­ko zale­ży od pre­cy­zji zapi­sów w umowie.

 

Sprzedający wyłączył rękojmię w umowie sprzedaży. Czy to koniec sprawy?

To zale­ży, ale wyłą­cze­nie rękoj­mi nie zawsze koń­czy spra­wę. Jeśli sprze­daż nastą­pi­ła mię­dzy oso­ba­mi pry­wat­ny­mi, wyłą­cze­nie jest co do zasa­dy sku­tecz­ne. Jed­nak­że, zgod­nie z art. 558 § 2 KC, wyłą­cze­nie rękoj­mi jest bez­sku­tecz­ne, jeże­li sprze­daw­ca zata­ił wadę pod­stęp­nie. W takiej sytu­acji nadal możesz docho­dzić swo­ich praw.

 

Od kiedy liczy się termin 5 lat rękojmi za wady nieruchomości?

Ter­min 5 lat rękoj­mi za wady nie­ru­cho­mo­ści liczy się od dnia wyda­nia rze­czy kupu­ją­ce­mu. Jest to ter­min zawi­ty. Jeśli w tym cza­sie wada się nie ujaw­ni, odpo­wie­dzial­ność sprze­daw­cy z tytu­łu rękoj­mi wyga­sa (chy­ba że wada zosta­ła pod­stęp­nie zatajona).

Ile kosztuje sprawa o reklamację wad nieruchomości w sądzie?

Koszt spra­wy o rekla­ma­cję wad nie­ru­cho­mo­ści zale­ży od war­to­ści przed­mio­tu spo­ru. Pod­sta­wo­wa opła­ta sądo­wa to 5% war­to­ści rosz­cze­nia. Do tego docho­dzą kosz­ty opi­nii bie­głych oraz wyna­gro­dze­nie adwo­ka­ta. W przy­pad­ku wygra­nej, kosz­ty te są zwra­ca­ne przez stro­nę przeciwną.

Podstawa prawna i przywołane orzecznictwo

Ana­li­za praw­na zawar­ta w arty­ku­le opie­ra się na nastę­pu­ją­cych prze­pi­sach i orzeczeniach:

  • Usta­wa Kodeks cywil­ny (art. 556 i nast.).

  • Usta­wa o kosz­tach sądo­wych w spra­wach cywilnych.

  • Uchwa­ła SN z dnia 5 lip­ca 2002 r., sygn. III CZP 39/02 (cha­rak­ter ter­mi­nu do docho­dze­nia obni­że­nia ceny).

  • Wyrok SN z dnia 7 listo­pa­da 2013 r., sygn. V CSK 579/12 (defi­ni­cja pod­stęp­ne­go zata­je­nia wady).

  • Wyrok SN z dnia 25 kwiet­nia 2014 r., sygn. II CSK 415/13 (odstą­pie­nie od umo­wy i wada istotna).

  • Wyrok SN z dnia 27 stycz­nia 2017 r., sygn. V CSK 161/16 (abso­lut­ny cha­rak­ter odpo­wie­dzial­no­ści z rękojmi).

  • Wyrok SN z dnia 18 czerw­ca 2024 r., sygn. II CSKP 1617/22 (zasa­dy wyli­cza­nia obni­że­nia ceny).

  • Wyrok SA w Szcze­ci­nie z dnia 21 lute­go 2013 r., sygn. I ACa 732/12 (moment wykry­cia wady).

Rekomendacja Adwokata: Jak skutecznie dochodzić roszczeń z rękojmi?

Rekla­ma­cja wad fizycz­nych nie­ru­cho­mo­ści to pro­ces wyma­ga­ją­cy żela­znej kon­se­kwen­cji. Pra­wo stoi po stro­nie kupu­ją­ce­go, ale narzu­ca rygo­ry­stycz­ne ramy cza­so­we i dowo­do­we. Nie­za­leż­nie od tego, czy wal­czysz o obni­że­nie ceny za zawil­go­co­ny dom w Rze­szo­wie, czy bro­nisz się przed rosz­cze­nia­mi nabyw­cy w Prze­my­ślu – pro­fe­sjo­nal­ne wspar­cie praw­ne jest klu­czem do ochro­ny Two­je­go majątku.

Arty­kuł przygotował:

Adwo­kat Damian Mur­dza Eks­pert w zakre­sie pra­wa cywil­ne­go i nie­ru­cho­mo­ści. W swo­jej prak­ty­ce adwo­kac­kiej w Rze­szo­wie repre­zen­tu­je klien­tów w spo­rach doty­czą­cych wad fizycz­nych budyn­ków, rękoj­mi oraz odszko­do­wań. Jego podej­ście opie­ra się na dokład­nej ana­li­zie tech­nicz­nej i praw­nej każ­dej spra­wy, co pozwa­la na sku­tecz­ne docho­dze­nie rosz­czeń zarów­no na eta­pie przed­są­do­wym, jak i procesowym.

Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawie nieruchomości?

  • Zgła­szasz rekla­ma­cję i chcesz unik­nąć błędów?
  • Sprze­da­łeś dom, a nabyw­ca żąda zwro­tu pieniędzy?
  • Szu­kasz adwo­ka­ta, któ­ry popro­wa­dzi spra­wę o obni­że­nie ceny?

Kan­ce­la­ria Adwo­kac­ka Adwo­kat Damian Murdza

📍ul. Szo­pe­na 17, pię­tro III, 35–055 Rzeszów

🔗 www.adwokatmurdza.pl

📞 +48 695 460 778

✉️ damianmurdza@adwokatmurdza.pl

🌐 Umów spo­tka­nie w kalen­da­rzu online

Social Media:

Stan praw­ny na dzień: 21 grud­nia 2025 r.

Niniej­szy arty­kuł ma cha­rak­ter wyłącz­nie infor­ma­cyj­ny i nie sta­no­wi pora­dy praw­nej w indy­wi­du­al­nej sprawie.

Specjalizujemy się w następujących obszarach prawa

Prawo karne

    • Spo­rzą­dza­nie wnio­sków dowodowych

    • Spo­rzą­dza­nie pism procesowych

Wię­cej informacji

Prawo cywilne

Wię­cej informacji

Prawo pracy

Wię­cej informacji

Rozwody

Wię­cej informacji

Alimenty

Wię­cej informacji

Prawo rodzinne

  • Pora­dy prawne
  • Spo­rzą­dza­nie innych pism procesowych
  • Odszko­do­wa­nie za błąd medyczny
  • Odszko­do­wa­nie za wypa­dek komunikacyjny
  • Odszko­do­wa­nie za kolizję
  • Odszko­do­wa­nie za wypa­dek przy pracy
  • Repre­zen­ta­cja Klien­ta w postę­po­wa­niu likwi­da­cyj­nym (przed ubezpieczycielem)
  • Repre­zen­ta­cja Klien­ta w postę­po­wa­niu sądowym
  • Repre­zen­ta­cja Klien­ta w postę­po­wa­niu mediacyjnym;
  • Zgło­sze­nie szkody;
  • Spo­rzą­dza­nie pozwu o odszko­do­wa­nie i zadośćuczynienie

Wię­cej informacji

Wykroczenia

Wię­cej informacji

Prawo gospodarcze

Wię­cej informacji

Odszkodowania

Wię­cej informacji

Porady prawne

Wię­cej informacji

Kompleksowa obsługa prawna

Wię­cej informacji

Reklamacje

Wię­cej informacji
Face­bo­ok Insta­gram Lin­ke­din Youtu­be Thre­ads X‑twitter Google Tik­tok
Adwokat Rzeszów - Adwokat Damian Murdza - Profesjonalna Pomoc Prawna

Kancelaria Adwokacka Adwokat Damian Murdza
Rzeszów, ul. Szopena 17, III piętro

© 2025 Kancelaria Adwokacka Adwokat Damian Murdza. Design i kodowanie szablonu WPDeveloper TM

Przewijanie do góry
Call Now Button