Zasiedzenie — przesłanki
Zasiedzieć nieruchomość, zgodnie z prawem cywilnym może wyłącznie jej posiadacz pod warunkiem, że posiada on w dobrej wierze przedmiotową nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny. Natomiast posiadacz samoistny może nabyć nieruchomość w złej wierze pod warunkiem, że był w jej posiadaniu nieprzerwanie od 30 lat. Nabyć własność nieruchomości przez zasiedzenie nie może jej właściciel.
Posiadacz samoistny
Przez posiadacza samoistnego nieruchomości należy rozumieć osobę, która faktycznie włada nią jak właściciel. Należy przy tym wskazać, że właściciel nieruchomości może być jednocześnie jej posiadaczem, zaś posiadacz nieruchomości nie musi być jej właścicielem. Pojęcie posiadacza samoistnego wyjaśniał również wielokrotnie Sąd Najwyższy, który m.in. w postanowieniu z dnia 5 listopada 2009 r., sygn. akt I CSK 82/09, stwierdził:
Objęcie rzeczy w posiadanie samoistne oznacza uznanie się z przyczyn usprawiedliwionych za właściciela, albo choćby chęć władania rzeczą dla siebie jak właściciel, wiedząc że nie jest się właścicielem (postanowienie SN z dnia 5 grudnia 2007 r., I CSK 300/07, OSNC-ZD 2008/3/91). W orzecznictwie przyjęto zarazem, że posiadacz może w stosunku do rzeczy przejściowo nie wykonywać konkretnych czynności wobec rzeczy, lecz to czy ma możliwość ich wykonywania bez potrzeby wytaczania np. powództwa o przywrócenie posiadania (por. postanowienie SN z dnia 7 kwietnia 1994 r. III CRN 19/94, niepubl.).
Samoistne posiadanie nie może jednak ograniczać się wyłącznie od wewnętrznego odczucia danej osoby. Posiadanie musi być więc widoczne dla osób trzecich. Tak też orzekł Sąd Najwyższy, który w postanowieniu z dnia 11 sierpnia 2016 r., sygn. akt I CSK 504/15, stwierdził:
Posiadanie cudzej rzeczy, aby mogło być uznane za samoistne, a więc wywołujące skutek prawny zasiedzenia, nie może ograniczać się do wewnętrznego przekonania posiadacza, lecz musi być dostrzegalnym z zewnątrz jego postępowaniem z rzeczą jak właściciel. Posiadaczem samoistnym jest więc ten, którego zakres faktycznego władania rzeczą jest taki sam , jak właściciela i który znajduje się w położeniu pozwalającym na korzystanie z rzeczy w taki sposób, jak może to uczynić właściciel (…)
Od posiadacza samoistnego należy rozróżnić posiadacza zależnego nieruchomości, czyli taką osobę, która włada faktycznie nieruchomością jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się władztwo na cudzą nieruchomością.
Zasiedzenie — dobra wiara a zła wiara
Pojęcie dobrej wiary oraz złej wiary, prawidłowo zostało wyjaśnione przez Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 23 lipca 2015 r., sygn. akt I CSK 360/14, stwierdził:
W dobrej wierze jest więc ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo błędnie przypuszcza, że prawo mu to przysługuje, jeśli tylko owo błędne przypuszczenie w danych okolicznościach sprawy uznać należy za usprawiedliwione. Z kolei w złej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo wie, że prawo mu to nie przysługuje albo też ten, kto wprawdzie nie ma świadomości co do nieprzysługiwania mu określonego prawa, jednakże jego niewiedza nie jest usprawiedliwiona w świetle okoliczności danej sprawy. Tym samym, dobrą wiarę wyłącza zarówno pozytywna wiedza o braku przysługującego prawa, jak i brak takiej wiedzy wynikającej z braku należytej staranności, a więc niedbalstwa. O dobrej lub złej wierze decydują konkretne okoliczności danej sprawy i na ich podstawie należy badać stan świadomości konkretnego posiadacza, w tym również wypełnienie obowiązku dołożenia należytej staranności. Dobrą wiarę posiadacza wyłącza ujawnienie takich okoliczności, które u przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości, że nie przysługuje mu prawo do korzystania z rzeczy w dotychczasowym zakresie. Zła wiara wiąże się bowiem z powzięciem przez posiadacza informacji, które – racjonalnie ocenione – powinny wzbudzić w nim uzasadnione podejrzenie, że nie przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (…).
Małoletni właściciel oraz doliczenie posiadania poprzednika
Omawiając instytucję zasiedzenie należy wspomnieć o dwóch rzeczach. Po pierwsze, bieg zasiedzenia przeciwko małoletniemu właścicielowi nieruchomości nie może się skończyć wcześniej niż z upływem 2 lat od uzyskania przez niego pełnoletności. Po drugie, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania lub obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza, to obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada nieruchomość, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, to czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej 30 lat.
Zasiedzenie nieruchomości rolnej
Nieruchomość rolną może nabyć w drodze zasiedzenia jedynie rolnik indywidualny, jeżeli — ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego — powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.
Nieruchomość rolna
Przez nieruchomość rolną w kontekście zasiedzenia należy rozumieć nieruchomość, która jest lub może być wykorzystana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.
Rolnik indywidualny
Rolnikiem indywidualnym jest osoba będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.
Do powyższego okresu zalicza się jednak okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio poprzedzający zmianę miejsca zamieszkania, jeżeli w gminie tej jest albo była położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład powyższego gospodarstwa rolnego.
Pomoc Prawna Online
Kancelaria Adwokacka Adwokat Damian Murdza z siedzibą w Rzeszowie oferuje Państwu możliwość uzyskania pomocy prawnej, w tym z zakresu prawa cywilnego za pośrednictwem Internetu.
Więcej informacji uzyskają Państwo w zakładce Porady Prawne Online.
Zasiedzenie — usługi Kancelarii Adwokackiej
Kancelaria Adwokacka Adwokat Damian Murdza w Rzeszowie zapewnia pomoc prawną Klientom w sprawach dotyczących prawa cywilnego, w tym dotyczących zasiedzenia.
Więcej informacji mogą Państwo uzyskać umawiając się z adwokatem na termin spotkania.
Zachęcamy również do odwiedzania fan page‑u Kancelarii oraz naszej witryny.
Stan prawny na dzień 22 marca 2021 r.